คิดให้เหมือนผู้ซื้อ ขายบ้านได้สะดวกรวดเร็ว

ถ้าหากจะขายบ้านเราต้องคิดเหมือนผู้ซื้อ ธรรมชาติผู้ซื้อต้องการอนาคตการอยู่อาศัยที่ดี สำหรับตัวเองและครอบครัวต้องการบ้านที่เหมาะสม ซึ่งหากเราสามารถตอบสนองผู้ซื้อได้ การขายก็จะสิ้นสุดลงด้วยความพึงพอใจของทั้งสองฝ่าย

ก่อนนำผู้ซื้อชมบ้าน ต้องให้แน่ใจว่าสนามหญ้ามีการตัดเรียบร้อย ตัดแต่งพุ่มไม้ มีไม้ดอกไม้ประดับที่จะช่วยเพิ่มความน่าอยู่ แสดงให้เห็นว่าเราดูแลต้นไม้เป็นอย่างดี จัดระเบียบตู้เสื้อผ้า ให้มีพื้นที่ ให้ดูว่าพื้นที่ไม่เล็กเกินไป สำหรับการอยู่อาศัย ย้ายของที่เราไม่ต้องการ ของที่เราไม่คิดจะแถมให้กับผู้ซื้อออก อาจเอาไปเก็บไว้ที่ห้องเก็บของ หรือเอาไปบริจาค เหล่านี้จะทำให้บ้านของเราใหญ่ขึ้น ทำให้เราคำนวนได้ว่าจะขายในตลาดเท่าไหร่ ทำให้เรารู้ว่าควรจะย้ายโคมไฟหรือส่วนต่อขยายออกหรือไม่ เพื่อเพิ่มโอกาสการเจรจา นอกจากจะช่วยให้บ้านดูดีสามารถเห็นสภาพที่แท้จริงได้มากขึ้น ยังทำให้การตรวจบ้าน สะดวกในการตัดสินใจซื้อง่ายขึ้น

ทำความสะอาดทุกอย่างภายในบ้าน ไม่ว่าจะเป็นพรม หน้าต่าง ทั้งภายในและภายนอก ล้างขัดห้องน้ำในสะอาด ทั้งเครื่องทำน้ำอุ่น เพดาน จุดที่ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษคือห้องครัว ซึ่งเป็นห้องที่มีแนวโน้มที่ลูกค้าจะมาพูดคุยระหว่างทัวร์บ้าน เครียร์ทุกอย่างในครัวเพื่อแสดงให้เห็นถึงพื้นที่การใช้งานของห้องครัว

ห้ามสูบบุหรี่ในบ้าน เพราะบุหรี่จะทำให้เกิดคราบ ทำให้กลิ่นในบ้านไม่ดี เลือกใช้พรมชั้นดีแทนที่พรมราคาถูกวางบนพื้นห้อง ใช้สกรูยึดติดไว้หลวม ๆ เพื่อช่วยให้พื้นห้องดูดีมีสกุล

การเปิดเผยความจริง ทำให้ผู้ซื้อไว้ใจ

สุดท้าย ท้ายสุด สุด ๆ ของการขายบ้านได้ ก็คือ กำไรเงินจากการขายบ้านได้ คือ เงินที่หักลบกลบหนี้ หักค่าใช้จ่าย ที่เราใช้สำหรับการปรับปรุงบ้านก่อนที่จะขายออก เราสามารถสร้างกลยุทธ์ ที่จะทำให้ราคาทรัพย์ของเราเพิ่มขึ้นมากกว่าที่เป็นอยู่ การตลาดที่ดีและถูกวิธีจะทำให้เราขายให้ได้ราคาที่สูงขึ้น

แต่อย่างไรก็ตาม เราก็อยากจะสนับสนุนให้ท่านผู้ที่อยากจะขายบ้านได้ลองใช้บริการของนายหน้ามืออาชีพดู เพราะการขายบ้านเป็นงานที่ยาก การที่มีมืออาชีพคอยดูแลจะช่วยตรวจสอบ บริหาร จัดการ รวมทั้งช่วยขาย บ้านของคุณจะช่วยลดความเสี่ยงในการที่เราจะลงทุนทำการตลาดโดยไม่แน่ใจว่า สิ่งที่เราลงทุนลงแรงจะคุ้มค่า ไม่เสียเวลาเปล่าหรือไม่

เทคนิดการขายโดยการปกปิดความจริง เป็นสิ่งที่ไม่ควรทำ อย่างเช่น ทำงานศิลปะทับเส้นรอยรั่วที่เพดาน การขายบ้านที่ไม่โปร่งใสจะทำให้อะไรมันยิ่งดูแย่ ความซื่อสัตย์เป็นสิ่งที่สำคัญ ที่จะทำให้ผู้ซื้อไว้ใจเรา

การเปิดเผยทุกอย่างเกี่ยวกับบ้าน รวมทั้งข้อบกพร่องที่เรารู้ว่ามีอยู่ หรือ ข้อมูลที่เราสงสัย หรือเป็นไปได้ รวมทั้งสนับสนุนให้ผู้ซื้อมีโอกาสตรวจสอบด้วยตนเอง ซึ่งการที่เราแจ้งข้อมูลเชิงลบด้วย จะช่วยเพิ่มความรู้สึกด้วนบวกจะทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่จ่ายเงินอย่างมีความสุข

อยากขายบ้านไม่ยากไม่ง่าย มีเคล็ดลับ

ขายบ้าน เรื่องนี้ดูเหมือนง่าย แต่ไม่ง่าย ที่บอกว่าดูเหมือนง่ายเพราะก็แค่ติดประกาศที่หน้าบ้าน ก็น่าจะมีคนที่สนใจติดต่อมา แต่ที่จริงแล้ว การที่จะมีผู้ที่สนใจซื้อจริง ๆ เห็นประกาศขายที่หน้าบ้านก็ยากแล้ว และที่เห็นประกาศและสนใจโทรเข้ามาสอบถามก็ยิ่งยากเข้าไปใหญ่ และกว่าจะถึงขั้นตอนการต่อรอง เตรียมเอกสารซื้อขายก็ดูเหมือนผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องฝ่าฟันกันอีกมากจริง ๆ

การขายบ้านมือสอง หากต้องการขายบ้านจริง ๆ ต้องรู้ราคาตลาด ตั้งราคาสมเหตุสมผล ซึ่งการเลือกใช้บริการนายหน้าก็เป็นวิธีที่ฉลาด ไม่ว่าจะเป็นผู้ขาย ผู้ซื้อ เพราะนายหน้าจะช่วยให้ขายบ้านได้ง่าย ใช้เวลาน้อย ซึ่งการตั้งราคาขายหน้าหน้าหรือโบรกเกอร์จะเป็นไปตามราคาตลาด เพราะนายหน้าก็อยากจะขายบ้านได้ซึ่งหมายถึง ค่าคอมมิชชั่นที่จะได้ ผู้ขายก็สะดวกสบายไม่ต้องลงทุนด้านการตลาดและการขายเอง

การมีนายหน้าจะช่วยลดการกระทบกระทั่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเพราะคนซื้อก็อยากได้ถูก คนขายก็อยากได้แพง แต่หน้าที่ของนายหน้าคือ ช่วยทำให้ราคาของผู้ซื้อและผู้ขายมาคุยกันได้ และจบลงอย่าง Happy Ending

ซื้อบ้านมือสองผ่านนายหน้าขายบ้าน

ซื้อ บ้านมือสอง ผ่านนายหน้าท่านจะได้รับการบริการเหนือกว่าการซื้อผ่านสถาบันอื่น ๆ เช่น

1. ความหลากหลายในรูปแบบของบ้าน ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ฯลฯ
2. เลือกหาบ้านได้ในแทบทุกถนน ทุกทำเล ทั้งในเมือง นอกเมือง
3. ราคาเทียบเท่า ถูกกว่าราคาที่จะหาได้ในตลาดทั่วไป
4. ได้บ้านสภาพดี และคุ้มราคา เพราะนายหน้าจะมีแหล่งสินทรัพ์ย์รอขายอยู่มากมาย
5. ได้รับคำแนะนำ ช่วยเหลือทั้งเรื่องของความคุ้มค่าในการซื้อ เอกสาร การเงิน การโอน โดยไม่ต้องเสียค่า บริการใด ฯลฯ

และเมื่อท่านได้ข้อสรุปแล้วว่าจะใช้บริการของ นายหน้าขายบ้าน ท่านก็ควรรู้ว่า นายหน้าในเมืองไทยนั้น มีหลายระดับ ท่านจึงต้องใส่ใจเลือกกันนิดหน่อยว่า ควรเป็นนายหน้าระดับไหน ท่านควรเลือก นายหน้าขายบ้านสังกัดบริษัท ที่มีมาตรฐาน เดี๋ยวนี้ เขามี สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คอยกำกับ ดูแลสมาชิกที่เป็นบริษัทตัวแทนนายหน้าขายบ้านกว่า 100 ราย ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจอีกทางที่ท่านสามารถใช้บริการในสังกัดสมาคมฯ ได้อย่างสบายใจ ติดขัดสิ่งใด ท่านยังสามารถร้องเรียนไปที่สมาคมฯได้

ไม่ช้าไม่นาน ท่านก็จะได้รับข้อมูลของบ้านหลายหลัง ในทำเลที่มองหา ท่านเลือกและขอให้นายหน้าพาไปดู สำรวจบ้านทุกหลัง เพื่อเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของบ้านแต่ละหลัง เมื่อท่านเลือกบ้านได้ถูกใจแล้ว ก็ต้องมีการเจรจา ต่อรอง เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด(สำหรับท่าน) โดยท่านจะต่อรองเอง ห รือให้มืออาชีพ(ก็นายหน้านั้นละ) ช่วยจัดการให้ก็ไม่เสียหาย

ขั้นต่อมา เป็นเรื่องที่ท่านต้องสำรวจตัวเอง ว่าท่านตั้งใจที่จะซื้อเป็นเงินสดหรือจะซื้อผ่อนกับสถาบันการเงิน(ธนาคาร) ถ้าเป็นเงินผ่อน นายหน้าอาชีพจะแนะนำหรือช่วยเหลือเรื่องการขอวงเงินให้ท่าน

จากนั้น นายหน้า(มืออาชีพ) ก็จะจัดเตรียมเอกสารการโอนทรัพย์ และนัดหมายทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ตัวผู้ขาย(เจ้าของบ้าน) พร้อมคู่สมรส(ถ้ามือ) ธนาคารของท่านและของผู้ขาย ฯลฯ ไปทำการโอนบ้าน(หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ซื้อขายกัน) ที่กรมที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีอากร (และอื่น ๆ) แล้วก็เสร็จพิธี ท่านก็รับโฉนด(ตัวจริง) กลับบ้าน(ใหม่)ได้

ซื้อบ้านมือสองจากสถาบันการเงิน

ทรัพย์สินของสถาบันการเงินต่าง ๆ มีมากมายให้ท่านเลือกแต่ทรัพย์าสินที่ว่านั้นท่านต้องเลือกดี ๆ ทำเล ราคา สภาพของบ้านดีไหม หรือมีคนอยู่ในบ้าน(ไล่แล้วไม่ยอมไป)เป็นต้น

เมื่อท่านเริ่มสนใจทรัพย์ตัวใดตัวหนึ่งต้องไปดูแลก่อนทุกครั้งไม่ต้องรีบตัดสินใจโดยให้เจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินนั้น ๆ พาไปชมทรัพย์ อย่าลืมสำรวจบ้านให้ละเอียดตามแบบสำรวจที่ให้มา ทรัพย์สินของสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่จะต้องมีการซ่อมแซม ดังนั้นหากจะตัดสินใจซื้อควรนำผู้รับเหมาไปด้วยเพื่อประมาณราคาซ่อมแซม แล้วค่อยตัดสินใจ ราคาเมื่อซื้อไปแล้วเป็นราคาตลาดหรือเปล่า แพงหรือถูกหรือเปล่า เพื่อให้แน่ใจว่าราคาตรงกับราคาตลาดไหม วิธีง่าย ๆ เช็คจากบริษัทนายหน้า บริษัทประเมินราคาทรัพย์สิน สื่อต่าง ๆ และเว็บไซต์ ต่างๆ

ในกรณีเป็นที่ดินเปล่า ให้เช็คถนนว่าเป็นถนนสาธารณะหรือเปล่า ถ้าไม่ระบุในโฉนด ให้ประเมินไว้ก่อนว่าที่ดินนั้นตาบอดหรือไม่ วิธีการตรวจสอบให้ไปกรมที่ดินนั้น ๆ แล้วถ่ายแผนระวางจากนั้นเจ้าหน้าที่ดินจะช่วยตรวจสอบให้ หรือสำนักเขตในพื้นที่นั้น ๆ

ปัญหาของราคาที่เสนอซื้อจากสถาบันการเงิน ราคาคาอาจจะไม่ค่อยลงกันซักเท่าไร แต่ก็นั้นละสถาบันการเงินก็มีต้นทุนเช่นกัน อย่าไปต่อเขามาก ให้ประเมินจากความต้องการของท่านดีกว่าถึงแม้ว่ามันจะแพงไปนิด ซื้อ บ้านมือสอง จากบุคคลที่เป็น NPLหรือบุคคลทั่วไป(NPL=บุคคลที่มีปัญหาหนี้ค้างชำระกับธนาคาร)

ในกรณีนี้ควรระวังเป็นอย่างยิ่ง แล้วจะรู้ได้อย่างไร อาจจะดูยากนิดนึง เพราะบุคคลเหล่านี้จะไม่ยอมบอกแม้กระทั้งนายหน้ามืออาชีพก็ไม่รู้ จะรู้ได้ก็ต่อเมื่อมีการอายัดทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน (มีใบแดง/ใบอายัดทรัพย์แนบในเอกสารสำนักงานที่ดิน)
ในกรณีนี้นายหน้าขายบ้านอาชีพ จะทำตัวเป็นนักสืบโดยหาคำตอบให้ได้ว่าเป็นหนี้ธนาคารเท่าไหร่ ไถ่ถอนให้ธนาคารแล้วเหลือเท่าไหร่ (เรื่องนี้สำคัญ) ที่พูดถึงกรณีนี้เคยมีปัญหามาแล้ว ผู้ขายเป็น NPL รับเงินมัดจำจะซื้อแล้วให้ทำดังนี้

1. เช็คยอดที่จะต้องไถ่ถอนจำนองที่จดจำนองหรือฝากขาย ให้ทำแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคารระบุชื่อธนาคารที่จดจำนองนั้นเลย
2. ให้ธนาคารออกใบยืนยันยอดชำระที่จะต้องชำระค่าไถ่ถอน(ทำได้)
3. วางมัดจำไม่ต้องมากโดยขอความร่วมมือจากผู้ขายติดต่อเจ้าหน้าที่ธนาคารคนไหน อย่างไร
4. ผู้ซื้อตรวจสอบยอดหนี้ด้วยตัวเอง
5. ไปโอนและไม่ต้องวางเงินมัดจำ

บุคคลทั่วไปที่ไม่เป็น NPL
ในกรณีที่ผู้ขายอาจจะจดจำนองธนาคารอยู่หรือไม่เป็นหนี้ใคร เป็นเรื่องปกติบ้านขายโดยทั่วไปส่วนใหญ่ก็เป็นหนี้ธนาคารกันทั้งนั้น วิธีการอาจจะใช้วิธีเดียวกับข้างบน แต่ขอเตือนการำทำสัญญาจะซื้อขายให้ทำกับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น ถ้าหากมีบุคคลอ้างตัวว่าเป็นญาติ, ลูกหลานหรือป็นอะไรก็แล้วแต่ ขอดูใบมอบอำนาจก่อน แล้วจะรู้ได้อย่างไร

- ดูจากสารบัญโฉนดทีดินจะระบุเจ้าของกรรมสิทธิ์ชัดเจน
- ดูจากหนังสือสัญญาขายที่ดินจะมีลายเซ็นอยู่ก็เอามาเปรียบเทียบ แต่หากว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์มอบอำนาจให้คนอื่นมาเมื่อครั้งก่อนก็จะมีลายเซ็นเขา
- บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านตรงกับใบมอบหรือเปล่า
- ทำแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายในนามเจ้าของกรรมสิทธิ์ ห้ามจ่ายเป็นเงินสด หรือสั่งจ่ายให้บุคคลอื่นเด็ดขาด

ซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี

บ้านมือสอง จาก กรมบังคับคดี มีมากจริง ๆ เลือกดี ๆ และค่อย ๆ เลือกเพราะว่าส่วนใหญ่ทรัพย์ต้องซ่อมแซมกันพอสมควร แถมต้องไปดูทรัพย์ใช้แผนที่ของกรมบังคับคดีในกรณีบ้านหมู่บ้านหาไม่ค่อยยากเท่าไร ถ้าเป็นที่ดินและก้อ โอโฮ้..... แต่ก็ไม่ใช่ทุกแปลง ทรัพย์ของกรมบังคับคดีจะระบุเลขที่โฉนดชัดเจน ทิศไหนติดที่ดินแปลงไหนถ้าหาไม่เจอเจ้าหน้าที่ที่ดินช่วยคุณได้
ประกาศขายทอดตลาด

ข้อดีและดีมาก ๆ คือทรัพย์ของกรมบังคับราคาถูกหากไม่มีใครขึ้นราคา การซื้อทรัพย์ของกรมบังคับคดี "ต้องดูของจริงมินฉะนั้นท่านจะเสียใจ"

ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์ ในกรณี คอนโดมิเนียม เห็นว่าราคาถูกเลยตามไปซื้อหารู้ไม่ว่าค้างค่าส่วนกลางบ้าน การซื้อคอนโดมิเนียมทางกรมบังคับคดีจะไม่แจ้งตัวเลขค้างชำระค่าส่วนกลาง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ปัจจุบันบางครั้งเขาก็จะแจ้งนะ ไม่รู้แล้วแต่อารมณ์หรือเปล่า ว่าไปแล้วไม่ใช่หน้าที่ของเขา กลับว่าเป็นหน้าที่ของเราต่างหากที่ต้องตรวจสอบ

กรมบังคับคดีเป็นหน่วยงานราชการ ที่ใครต้องการประมูลทรัพย์ของเขา ไปอ่านกฎระเบียบให้ดีก่อน ก่อนลงมือ โดยสามารถเข้าไปดูได้ที่เว็บไซต์ www.led.go.th โทร. 02-881-4999

การเลือกซื้อบ้านมือสอง

การเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดีนั้น เน้นคุณสมบัติ 3 ประการ คือ ราคาถูก เพื่อนบ้านดี ทำเลเด่น
ดูทำเล บ้านมือสอง เน้นพื้นที่ในย่านที่กำลังมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นหรือฟื้นฟูจากสภาพไม่น่าอยู่

สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านโดยเข้าไปพูดคุยสำรวจสอบถามเก็บข้อมูลให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ในสภาพแวดล้อมควรเน้นเลือกแหล่งที่ยังคงเจริญต่อไป และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด และโรงพยาบาล ทั้งนี้ควรอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าน้ำจะต้องไม่ท่วมและไม่มีมลภาวะทางกลิ่น แสง และเสียง

สภาพ บ้านมือสอง เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ เพราะมูลค่า บ้านมือสอง นอกจากจะขึ้นอยู่กับความต้องการและปริมาณสินค้าในตลาดแล้วยังขึ้นอยู่กับลักษณะตัว บ้านมือสอง เองด้วย ให้ท่านสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง เช่น ตรวจดูขนาดทรัพย์สินว่าเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์หรือเปล่า สภาพทรัพย์สิน การปรับปรุงทรัพย์สิน และการจัดการทรัพย์สิน

ซื้อ บ้านมือสอง ที่ราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาเช่าในท้องตลาด เพราะเราสามารถเพิ่มค่าเช่าได้

เลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด หรืออัตราดอกเบี้ย 0% เพราะผลประโยชน์เหล่านี้คือส่วนลดจากราคาซื้อ บ้านมือสอง นั่นเอง

สอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนว่างานสารธาณูปโภคตลอดจนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่

ตรวจข้อมูลเกี่ยวกับการจำนอง บ้านมือสอง เดิมกับสถาบันการเงินให้ชัดเจนรวมถึงภารผูกพันและสัญญาเช่าเดิมที่มีอยู่กับผู้อาศัยในปัจจุบันเพระผู้ซื้ออาจมีปัญหาการส่งค่างวด หรือค่าบริหารทรัพย์สินส่วนกลางต้องคุยรายละเอียดในเงื่อนไขเหล่านี้ให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

ต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน บ้านมือสอง ที่จะซื้อ และภาษีให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับภาระ

เปรียบเทียบกับราคาประเมินบ้านที่มีอยู่แล้ว เช่น ราคาซื้อขาย บ้านมือสอง ที่คล้ายคลึงในบริเวณที่ใกล้เคียง ราคาประเมินของกรมที่ดิน ของธนาคาร และบริษัทประเมิน

ต่อรองราคาให้ราคาต่ำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ การต่อรองราคาถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ต้องใช้เสมอ ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายขั้นสุดท้าย ให้ระลึกไว้เสมอว่าเงินทุกบาทที่ท่านต่อรองซื้อได้ต่ำกว่าราคาเสนอขาย นั่นหมายถึงกำไรที่จะตกมาถึงท่านในที่สุดนั่นเอง

ตรวจสอบและขอหลักฐานเก่าๆ ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเดิมเอาไว้ เพราะเอกสารเหล่านี้มีผลในการบังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามที่ตกลงหรือสัญญาที่เคยระบุไว้

การใช้บริการของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเลือกซื้อ บ้านมือสอง อย่างชาญฉลาดทางหนึ่ง เพราะเป็นช่องทางที่ทำให้มี บ้านมือสอง มาให้เลือกมากขึ้น และยังมีโอกาสให้มีคำแนะนำและการช่วยเหลือในด้านต่างฯ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ บ้านมือสอง ด้วย เช่น การพาไปดูบ้าน การติดต่อสถาบันการเงิน การหาราคาประเมิน ซึ่งบริการเหล่านี้มักไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือหากเสียก็น้อยมาก

ที่มา : อนุชา กุลวิสุทธิ์ : ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ

ข้อควรระวังก่อนการซื้อบ้าน

ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน

การซื้อบ้าน
การซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญและมีองค์ประกอบหลายอย่างที่เป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจ รวมทั้งเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ท่านจึงควรพิจารณาไตร่ตรองรายละเอียดข้อมูลอย่างรอบคอบในทุกขั้นตอน

คิดก่อนซื้อบ้าน
ก่อนจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง ท่านควรคำนึงถึงประเภท และรูปแบบของบ้านที่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของท่าน นอกจากนี้ยังควรคิดไกลไปถึงการวางแผนชีวิตในอนาคตด้วย เช่นการมีบุตร และจำนวนสมาชิกในครอบครัว

มีวิธีง่ายๆจาก Checklist ที่ท่านสามารถใช้ตรวจสอบความพร้อมก่อนซื้อบ้านของท่านเอง ซึ่งจะช่วยให้ท่านประหยัดเวลาและเงินของท่านได้ในระยะยาว ท่านมีกำลังซื้อเท่าไหร่ ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน ท่านควรประเมินกำลังซื้อของตนเองก่อน โดยพิจารณาปัจจัย 3 ประการดังต่อไปนี้ คือเงินออม เงินกู้ยืม และเงินรายได้ที่จะต้องนำมาผ่อนชำระคืนสินเชื่อ ที่ธนาคารกรุงเทพท่านสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดได้ถึงร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันสินเชื่อ โดยที่การพิจารณาวงเงินสินเชื่อ ขึ้นอยู่กับรายได้และวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยของท่าน เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพื่อให้เช่า เพื่อการลงทุน บางกรณีท่านอาจต้องเตรียมเงินสำหรับวางมัดจำอย่างต่ำร้อยละ 10 ของราคาซื้อขาย

ต่อรองก่อนตัดสินใจ
การซื้อบ้านต้องใช้เงินจำนวนมาก ดังนั้น ท่านจึงควรพิจารณารายละเอียดและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องอย่างรอบคอบ การเจรจาต่อรองกับผู้ขายโครงการบ้านจัดสรรก็เป็นสิ่งสำคัญ เมื่อท่านพบบ้านที่ถูกใจแล้ว ควรพยายามต่อรองราคาซื้อขายก่อน เพราะทุกบาททุกสตางค์ที่ท่านได้ลดราคาหมายถึงค่าใช้จ่ายที่ท่านจะประหยัดได้ บางครั้งผู้ขายก็อาจเตรียมที่จะลดราคาให้จากราคาขายที่ตั้งไว้อยู่แล้ว หากมีคนสนใจที่จะซื้อจริงๆ ดังนั้น สิ่งสำคัญที่ท่านต้องทำ คือตรวจสอบราคาบ้านที่แท้จริงจากราคาตลาด พราะราคาที่เจ้าของโครงการเสนอขายนั้น อาจสูงกว่ามูลค่าจริงของบ้าน และราคาที่ท่านต่อรองได้ก็อาจจะยังสูงกว่าราคาที่ควรจะเป็น

ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
เมื่อท่านพบบ้านที่ถูกใจและตัดสินใจที่จะซื้อ ท่านควรศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขต่างๆอย่างรอบคอบ และควรเตรียมพร้อมในเรื่องของการทำสัญญา โดยสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร เมื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะชาย ผู้ขายหรือตัวแทนขายโครงการบ้านจัดสรรมักให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำ (โดยปกติร้อยละ 10) เงินมัดจำจะถือเป็นเงินประกันการซื้อขาย และผู้ขายจะคืนให้ผู้ซื้อเต็มจำนวน เมื่อโครงการบ้านจัดสรรไม่สามารถทำตามข้อตกลงในสัญญาแบบมีเงื่อนไขได้ตามเวลาที่กำหนด และเงินมัดจำก็ถือเป็นการชำระราคาบ้านบางส่วนเมื่อเงื่อนไขที่ตกลงไว้เป็นอันสมบูรณ์ ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อบ้านควรศึกษารายละเอียดของสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายก่อน

ข้อมูลจาก : ธนาคารกรุงเทพ

การคิดจะขายบ้านมือสองเร็วๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญหลายอย่าง ดังนี้

1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า” ราคาเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ในการตัดสินใจของผู้ซื้อ เพราะบ้านที่ราคาถูก ใครก็อยากได้ อยากซื้อ และที่สำคัญ ต้องมองทั้งสองด้าน คือมองทั้งฝั่งคนขาย และมองทั้งด้านคนซื้อ ในฐานะคนขาย เราก็คิดว่าบ้านเราไม่แพง ซื้อมาก็ตั้งหลายตังค์ ตกแต่งไปอีกเยอะ ฯลฯ ส่วนคนขาย เขาก็ไม่ได้ดูบ้านเราหลังเดียว เขาดูหลายหลัง มีราคาเปรียบเทียบ บางหลังอาจจะร้อนเงิน ยอมขายขาดทุน แต่คุณไม่ยอมขาดทุน แถมบวกกำไรอีก ราคาก็สู้เขาไม่ได้ เคยมี broker คนหนึ่งพูดไว้ว่า ขายบ้านเมื่อไหร่ก็ได้ ขึ้นอยู่ที่ราคา ดังนั้น การตั้งราคา จึงควรให้สมเหตุสมผล ยิ่งขายถูก ก็ขายได้ง่าย ขายได้เร็ว พิสูจน์ง่ายๆ ถ้าราคาที่ตั้งถูกจริง เมื่อประกาศขายได้ไม่เกิน 2 สัปดาห์เท่านั้น ก็จะขายได้ แต่ถ้าไม่ถูกจริง 6 เดือน 1 ปี ก็ไม่มีใครสนใจ บางรายติดขัดเรื่องภาระการผ่อน ที่เมื่อรวมราคาขายด้วยแล้ว จะสูงมาก ทำให้ขายยาก บ้านใกล้ๆกันเขาขายไปนานแล้ว ทำไมของเรายังขายไม่ได้ นี่คือเรื่องของราคาขายโดยตรง ไม่เกี่ยวกับทำเล แต่ก็จะสู้บ้านที่ทำเลดี แต่ราคาแพงกว่าไม่ได้ เพราะบางทีคนซื้อไม่ได้อยู่ แต่จะซื้อเก็งกำไรก็มี การตั้งราคาขายขั้นต้น แบบมาตรฐาน คือ
ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน+ภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดิน เราสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน (นี่คือราคาขั้นต่ำ) ทั่วไปราคาจริงจะสูงกว่า คือราคาตลาด ต้องสืบหาเอาจากที่ข้างเคียงของเรา ว่าเขาซื้อขายกันไปเท่าไหร่ (ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า และอาจขายยากกว่า) ราคาตัวบ้าน ต้องประเมินว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ หรือคำนวณจากพื้นที่บ้านว่าประมาณกี่ตารางเมตร คูณด้วยราคา 5,000-8,000 บาท (ราคาประเมินบ้านเก่า) ก็พอได้ หรืออาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือสองในการตั้งราคาขาย (ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)
2.การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญ ก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ
2.1 ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างที่สุด
2.2 ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ) จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างเช่นกัน
2.3 ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน จะได้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู๋ในย่านนั้น ซึ่งตีวงใกล้เข้ามาหน่อย แต่ก็จะได้คนซื้อที่เป็นคนแถวนั้น หรือแนะนำ ญาติพี่น้อง เพื่อนฝูงมาซื้อ
2.4 ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ) จะเหนื่อยหน่อย เสียเวลาทำป้าย แต่ติดได้เดี๋ยวเดียว
2.5 ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์ จะได้กลุ่มลูกค้ากว้างเช่นกัน เหมาะกับคนที่ต้องทำงานแบบตระเวณไปตามที่ต่างๆ หรือใช้รถยนต์บ่อย
2.6 โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ แต่โอกาสจะยากหน่อย
2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง โอกาสน้อย แต่ก็ไม่ควรมองข้าม เพราะอาจมีจังหวะฟลุ๊กได้
3. ผู้ขาย ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้าง จะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนิ่นๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็ สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขาย ในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย การใช้นายหน้าช่วย แม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้าง แต่ไม่มากและคุ้มค่า เพราะเขาสามารถหาลูกค้าได้ดีกว่าเรา ยิ่งถ้าบ้านที่จะขายเราไม่ได้อยู่ การจะนัดหมายคนซื้อไปดูบ้าน จะเสียเวลามาก ถ้าคนดูไม่ซื้อก็เสียเวลาทำงาน พาดูไม่กี่ราย เราก็จะเบื่อ เซ็ง และรำคาญ พอสักพักก็ขี้เกียจพาคนไปดู นายหน้าเขาจะทำหน้าที่ได้ดีกว่าเรา และพร้อมที่จะทำงานให้เรา
4. เงื่อนไขการขาย เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตรฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง เราจึงควรกำหนดเงื่อนไขการขายให้ครบ และให้ข้อมูลผู้ซื้อก่อน เขาจะได้รับรู้ และไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง เงื่อนไขบางข้อ อาจเป็นเงื่อนไขสำคัญของผู้ซื้อ ในการตัดสินใจด้วย จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ในการต่อรอง
5. บ้านที่จะขาย (สินค้า) บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้ อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปละละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย แต่ไม่ควรปรับปรุงแบบตกแต่งใหม่ เพราะสิ้นเปลืองเกินไป และคนซื้อก็อาจจะไม่ได้ชอบอย่างที่เราทำ ก็ปล่อยให้เขาแต่งเองดีกว่า ค่าใช้จ่ายที่จะทำก็ไม่ต้องจ่ายเพิ่ม เผื่อเรื่องลดราคาให้คนขาย จะขายง่ายกว่า ที่สำคัญอย่าให้สกปรก รกรุงรัง จัดเก้บให้เรียบร้อย ซ่อมแซมเฉพาะที่น่าเกลียดจริงๆเท่านั้น โดยเฉพาะงานระบบ เช่น ไฟฟ้า ประปา อย่าปล่อยให้เห็นว่ามีน้ำรั่ว ไฟเสีย เพราะคนซื้อจะไม่กล้าเสี่ยง ที่จะซื้อแล้วมาเสียค่าซ่อมแซมสูงเมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ ของปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง (คำนวณราคาขายที่เหมาะสม อย่าเข้าข้างตัวเองจนเกินไป) ส่วนใหญ่บ้านที่ซื้ออยู่มานาน ราคาขายจะไม่ตกเหมือนรถยนต์ ส่วนจะขึ้นมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับทำเล และความเจริญของที่ตั้ง โอกาสขาดทุนยาก นอกจากซื้อแพง รีบขาย ก็มีโอกาสขาดทุน ถ้าเรามีความตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ เน้นหาจุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบอย่างนี้ เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้น น่าจะไม่ใช่เรื่องยาก และสำเร็จได้ดังใจหวัง

ที่มา : TraveLArounD ข้อมูลจาก : ศุภวิศวร์ ปัญญาสกุลวงศ์ http://www.baanstory.com/ และ http://www.tarad.com/.

เทคนิคการซื้อบ้านมือสอง

โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านจะมีการต่อรองราคาเพื่อให้ได้ราคาที่ตนเองพอใจมากที่สุดและในเงื่อนไขที่มีเหตุผล แต่ไม่มีกฎตายตัวในการเสนอราคาซื้อ ตามปกติผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีคุณภาพและผู้ขายต้องการราคาที่ดี ฉะนั้นการเจรจาต่อรองจึงมีปัจจัยต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เป็นต้นว่า ผู้ขายกำลังเปลี่ยนงานจึงต้องการขายโดยเร็วหรือผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีลักษณะการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์หลังจากดูบ้านแล้วให้สอบถามเปรียบเทียบราคาและปรึกษาพนักงานขายก็จะรู้ราคาบ้านในท้องตลาด สำคัญที่ว่ามีเงินพอไหม แล้วจึงยื่นใบเสนอซื้อในราคาที่ท่านคิดว่าเป็นธรรม ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมักจะต่อรองเรื่องราคา หากทั้งสองฝ่ายยอมลดเงื่อนไขลงมาก็จะสามารถตกลงทำสัญญาได้ในที่สุด

ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันเองโดยไม่ผ่านตัวแทนนั้น ปัญหาอย่างหนึ่งที่มักจะเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอก็คือ การเจรจาต่อรอง เพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างฝ่ายก็ไม่ยอมกัน และก็มักจะไม่เกิดการซื้อขายตามมา แต่ถ้ามีตัวแทนเข้ามาและเป็นผู้แทนในการเจรจาต่อรองระหว่างและผู้ขายแล้ว ความยืดหยุ่นหนักผ่อนเบาก็จะมีมากขึ้น และก็มักจะลงเอยด้วยความสำเร็จแทบทุกครั้ง

สิ่งแรกที่ผู้ซื้อควรจะปฏิบัติเพื่อนำไปสู่การต่อรองราคาคือ กำหนดทำเลที่ต้องการซื้อ ประเภทบ้าน ระดับราคา แล้วเลือกข้อมูลออกมา เดินทางไปดูบ้านจริง ต้องลงรายละเอียดเพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ เมือเปรียบเทียบได้ก็ง่ายในการเจรจาต่อรองเพราะมีเหตุมีผลรองรับ อย่าลืมว่า การต่อราคาเพื่อซื้อ หากไม่ต้องการซื้อก็ผ่านเลยไป การไปดูบ้านครั้งแรกยังไม่ต้องต่อรองราคา แต่เป็นการเก็บข้อมูลและสอบถามว่าจะลดให้ได้สักเท่าไหร่ก็ไม่น่าเกลียดแต่ประการใด

รายละเอียดที่ควรจดจำ ได้แก่ ระยะทางจากถนนใหญ่ หรือซอยใหญ่ของบ้านแต่ละหลังโดยประมาณ, พื้นที่ดิน, พื้นที่ใช้สอยของตัวบ้าน,จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ และสัดส่วนใช้สอยอื่น ๆ,พื้นที่ว่างหน้าบ้านหลังบ้าน, การตกแต่งต่อเติมต่าง ๆ, สภาพหลังคา หน้าต่าง ประตู กันสาดต่าง ๆ สภาพโดยรวม และปัญหาที่พบเห็นรวมทั้งที่อาจจะมี หากมีแผนการตกแต่งต่อเติมหรือตัดออกอย่างไรก็ใส่ไปด้วย เมื่อลงรายละเอียดเหล่านี้แล้วก็ตามด้วย ราคาเสนอขาย ยิ่งมีรายละเอียดมาก ยิ่งสามารถมีจุดต่อรองราคาได้มากขึ้น

สุดท้ายที่ควรพิจารณาก็คือ ใครเป็นคนขายบ้านหลังนั้น บริษัทนายหน้าขายบ้าน นายหน้าขายบ้านแบบบุคคลหรือเจ้าของขายเอง เพราะมีผลในการต่อรองราคาแตกต่างกัน ในการเจรจาต่อรองราคาซื้อบ้านพร้อมอยู่ เมื่อมีข้อมูลปูมหลังของบ้านหลังนั้นๆ และสภาพแวดล้อมต่างๆ พร้อมมูลถือได้ว่ามีความพร้อมในการเจรจาต่อรองแล้วขั้นหนึ่ง นั่นคือพิจารณาตามความเหมาะ สมของราคาตั้งขาย และเมื่อเสริมด้วยการรู้ถึงความจำเป็นความต้องการของผู้ขายแล้วจะช่วยให้การเจรจามีความเข้าอกเข้าใจกันมากขึ้น

จากนั้นก็ทบทวน จัดอันดับความต้องการความจำเป็นของตนเอง ความจำเป็นของผู้ต้องการซื้อบ้านต่อบ้านหลังนั้น ที่หมายปอง ทั้งนี้เพื่อจะได้ใช้ประกอบการเจรจาต่อรองอย่างตรงไปตรงมา เป็นการซื้อขายกันอย่างฉันท์มิตร อันจะทำให้ราคาที่พร้อมจะซื้อกับราคาตั้งขายเดินทางมาพบกันได้บ่อยครั้งที่การซื้อบ้านพร้อมอยู่ อาจจะไม่ต้องต่อรองราคาเลยก็ได้ หากผู้ซื้อพอใจกับสินค้าและราคาตั้งขาย แต่ ถ้าอยากต่อรองราคา ให้กำหนดวิธีการเจรจาไว้ให้เลือกหลาย ๆทาง ดังนี้คือ

ทางแรก พอใจทั้งบ้านและราคา แต่ขอต่อรองนิดหน่อย ได้ก็ซื้อไม่ได้ก็ซื้อ ต่อรองนิดหน่อยตรงนี้ ใช้วิธีตัดเศษส่วนเกินออกให้เลือก ตัวเลขกลม ๆ เช่น 1.23 ล้านบาท (หนึ่งล้านสองแสนสามหมื่นบาท) ก็เป็นเรื่องธรรมดามากที่จะต่อเหลือเพียงหนึ่งล้านสองแสนบาทถ้วน การต่อรองนิดหน่อยอาจจะต่อให้ถูกลงสัก 3% บ้านราคา 1.23 ล้านบาท จะต่อรองเหลือ 1.19 ล้านบาท

เมื่อรู้พื้นฐานความต้องการของตนเองอย่างตรงกับข้อเท็จจริงดังกล่าว เวลาจะเจรจาต่อรองก็ง่ายขึ้น เพราะจะรู้จุดมุ่งหมายที่จริงแท้ของตนเองว่า ต้องการซื้อมากน้อยเพียงใดเพราะบ้านพร้อมอยู่ที่เสนอขายนั้นผู้ซื้อเป็นฝ่ายเลือกทำเล ประเภทและราคา ในขั้นต้น ก่อนที่จะมีการเจรจากันในขั้นต่อไป

ผู้ขายย่อมตระหนักเท่าทันว่า ผู้ซื้อสนใจมิฉะนั้นจะมาต่อรองราคาทำไม ให้เสียเวลาอันมีค่า ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็ทันกันว่า เจ้าของต้องการขาย มิฉะนั้นจะมาประกาศขายให้คนเขารู้กันทั่วทำไม ความเหมาะสมของราคาว่าไปแล้วก็อยู่ที่ความพึงพอใจร่วมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แม้ว่าโดยทั่วไป ราคาเสนอซื้อมักจะต่ำกว่าราคาเสนอขายมาโดยตลอดก็ตาม

การต่อรองราคาในสินค้าที่ผู้ซื้ออยากได้นั้น เป็นจุดสำคัญที่จะต้องทำให้สำเร็จ เพราะอยากได้จึงทำให้การต่อรองราคาไม่เข้มข้นและมักจะไม่กล้าหาญต่อรองราคากับสินค้าที่อยากได้เท่าไหร่ ในที่สุดก็จะเกิดสภาพที่ซื้อสินค้าที่ยังไม่ต้องการใช้ในราคาที่ต่ำ และซื้อสินค้าที่ต้องการใช้ในราคาที่สูงเกิน

ข้อแนะนำการซื้อบ้านอีกประการ คือ ควรหาให้ได้ประมาณ 5 หลัง เป็นอย่างน้อย และจัดอันดับให้เรียบร้อยว่าชอบหลังไหนมากกว่า การต่อรองก็ตามความเป็นจริง สภาพตัวบ้านโดยรวม และรายละเอียดเฉพาะจุด รวมไปถึงภาระในการตกแต่ง ซ่อมแซม เปลี่ยนแปลงต่าง ๆ จากนั้นก็ควรพิจารณาว่าผู้ขายคิดสัดส่วนกำไรเท่าไหร่ เช่น เจ้าของขายเองจะขอกำไรสักสองแสนบาทหลังจากปลดหนี้แบงก์แล้ว หรือขอแค่เสมอตัวกับค่าเสียเวลาสักหมื่นสองหมื่นบาท ในกรณีซื้อผ่านนายหน้า ลองโทรศัพท์สอบถามในลักษณะอยากจะเป็นผู้ขายบ้าน โดยเอาข้อมูลของบ้านที่จะซื้อหลังนั้นไปขอใช้บริการจากอีกบริษัทหนึ่งดู ถือว่าเป็นการแสวงหาข้อมูล เพราะแต่ละบริษัทประเมินราคาบ้านและค่าธรรมเนียมการฝากขายต่างกันบ้างเล็กน้อย

ข้อควรจำก็คือ ปกติการตั้งราคาขายก็มักจะเผื่อไว้ลดราคาอยู่บ้าง จะเผื่อมากหรือน้อยเท่านั้นเอง

การหาซื้อบ้านหลายหลังในครั้งเดียวดูเหมือนจะสร้างความยุ่งยากและเหน็ดเหนื่อยให้กับผู้ซื้อ แต่สำหรับประโยชน์ที่ได้รับมีความคุ้มค่า เพราะการต่อรองราคาบ้านนั้นมีบ้านหลังอื่นไว้เปรียบเทียบอยู่ในใจแล้วต่อรองราคาเมื่อซื้อบ้านมือสอง ต้องมีบ้านไว้เผื่อเลือก ยิ่งต้องการซื้อเร็ว ควรมีให้มากหลังที่เลือกไว้ตั้งแต่ตอนหาข้อมูลและดูตัวบ้าน เพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสซื้อบ้านมือสองที่ต้องการได้

หากต่อรองราคาบ้านที่ต้องการซื้อจนได้ราคาที่พอใจแล้ว อย่าประมาท เพราะอาจไม่ได้บ้าน ทั้งนี้ในการซื้อขายนั้น การตกลงด้วยวาจาว่าจะซื้อหรือจะขายนั้นแทบไม่มีความหมายอันใด ถ้าจะเพิ่มความแน่นอนมากขึ้น ต้องทำสัญญาจองวางมัดจำไว้ก่อน ประโยชน์ของผู้ซื้อคือ ระหว่างการนัดทำสัญญาซื้อขายนั้นผู้ขายไม่มีสิทธิในการไปเสนอขายให้คนอื่น ส่วนผู้ขายได้ประโยชน์ชดเชยกับการไม่นำบ้านหลังนั้นไปเสนอขายอีกก็คือได้รับเงินล่วงหน้ามาจำนวนหนึ่ง หากผู้ซื้อที่วางเงินจองแล้วไม่มาทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายมีสิทธิในการยึดเงินดังกล่าว

การวางเงินจองบ้านหลังการต่อรองราคาเรียบร้อยแล้วจึงเป็นเรื่องจำเป็น ก่อนที่จะเกิดความเปลี่ยนแปลง อย่างอื่น ๆ แม้ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดบ้านเป็นของผู้ซื้อก็เถอะ อย่าลืมว่าการเจรจาต่อรองราคาทุกครั้งเพิ่มทั้งข้อมูลและความรู้ความชำนาญให้ทั้งสองฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้เสนอขายนายหน้าหรือผู้ต้องการซื้อ

ดังนั้นจึงเป็นเรื่องธรรมดาที่ผู้ขายมืออาชีพย่อมสันทัดกรณีในการต่อรองมากกว่าเพราะผ่านงานมามากกว่า แต่สิ่งที่ผู้ซื้อจะมีมากกว่าผู้ขายก็คือ ตระหนักแน่ชัดถึงความต้องการและกำลังซื้อของตนที่มีอยู่ เมื่อแน่ใจในระดับราคาที่ต่อรองแล้วอย่าชักช้า ควรทำสัญญากันเลย โดยวางเงินสดจองหรือมัดจำไว้ก่อนพร้อมด้วยการทำสัญญาได้สิทธิการซื้อในระดับราคาที่ตกลงกัน เพื่อกันมิให้ผู้ขายปล่อยขายบ้านหลังนั้นให้กับบุคคลอื่น

ผู้ซื้อต้องไม่ลืมว่า การขายนั้นมีจังหวะเวลา ตัวอย่างคือ หากคนขายเป็นพนักงานขายที่ต้องดูแลยอดขายโดยรวม หรือเป้าขายรวม หากใกล้สิ้นเดือนหรือครบเดือนการคำนวณยอดขาย โอกาสที่จะลดราคาบ้านอีก หลังสองหลังเป็นพิเศษเพื่อทำยอดขายรวมให้ได้เกิดขึ้น การต่อรองราคาบ้านก็มีโอกาสได้ราคาที่ถูกลงอีกนิด

นอกจากนี้การเตรียมพร้อมเพื่อซื้อบ้าน นอกจากมีเงินในกระเป๋าเพื่อการต่อรองอย่างได้ดังใจแล้ว หากได้ ติดต่อขอทราบวงเงินกู้กับทางธนาคารไว้ล่วงหน้าก็จะช่วยให้มีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น ทั้งนี้เพราะมีข้อมูลอยู่ในมือนั่นเอง เพราะสามารถวางแผนช่วงเวลาการกู้เงิน การเข้าอยู่อาศัยต่าง ๆ ได้ เพราะการแสดงความจริงใจที่จะซื้อเช่นนี้ มีส่วนช่วยให้ผู้ขายตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น โดยทั่วไปการรับเงินเร็วขึ้นย่อมเป็นที่พอใจของผู้ขายอยู่แล้ว

ที่มา : http://www.home1click.com/