Pages

วันอาทิตย์ที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2553

การคิดจะขายบ้านมือสองเร็วๆ ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญหลายอย่าง ดังนี้

1. ราคาขาย (ถูกหรือแพง) “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า” ราคาเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ในการตัดสินใจของผู้ซื้อ เพราะบ้านที่ราคาถูก ใครก็อยากได้ อยากซื้อ และที่สำคัญ ต้องมองทั้งสองด้าน คือมองทั้งฝั่งคนขาย และมองทั้งด้านคนซื้อ ในฐานะคนขาย เราก็คิดว่าบ้านเราไม่แพง ซื้อมาก็ตั้งหลายตังค์ ตกแต่งไปอีกเยอะ ฯลฯ ส่วนคนขาย เขาก็ไม่ได้ดูบ้านเราหลังเดียว เขาดูหลายหลัง มีราคาเปรียบเทียบ บางหลังอาจจะร้อนเงิน ยอมขายขาดทุน แต่คุณไม่ยอมขาดทุน แถมบวกกำไรอีก ราคาก็สู้เขาไม่ได้ เคยมี broker คนหนึ่งพูดไว้ว่า ขายบ้านเมื่อไหร่ก็ได้ ขึ้นอยู่ที่ราคา ดังนั้น การตั้งราคา จึงควรให้สมเหตุสมผล ยิ่งขายถูก ก็ขายได้ง่าย ขายได้เร็ว พิสูจน์ง่ายๆ ถ้าราคาที่ตั้งถูกจริง เมื่อประกาศขายได้ไม่เกิน 2 สัปดาห์เท่านั้น ก็จะขายได้ แต่ถ้าไม่ถูกจริง 6 เดือน 1 ปี ก็ไม่มีใครสนใจ บางรายติดขัดเรื่องภาระการผ่อน ที่เมื่อรวมราคาขายด้วยแล้ว จะสูงมาก ทำให้ขายยาก บ้านใกล้ๆกันเขาขายไปนานแล้ว ทำไมของเรายังขายไม่ได้ นี่คือเรื่องของราคาขายโดยตรง ไม่เกี่ยวกับทำเล แต่ก็จะสู้บ้านที่ทำเลดี แต่ราคาแพงกว่าไม่ได้ เพราะบางทีคนซื้อไม่ได้อยู่ แต่จะซื้อเก็งกำไรก็มี การตั้งราคาขายขั้นต้น แบบมาตรฐาน คือ
ราคาขาย = ราคาที่ดิน+ราคาตัวบ้าน+ภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์(ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน) ซึ่งราคาที่ดิน เราสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน (นี่คือราคาขั้นต่ำ) ทั่วไปราคาจริงจะสูงกว่า คือราคาตลาด ต้องสืบหาเอาจากที่ข้างเคียงของเรา ว่าเขาซื้อขายกันไปเท่าไหร่ (ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า และอาจขายยากกว่า) ราคาตัวบ้าน ต้องประเมินว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ หรือคำนวณจากพื้นที่บ้านว่าประมาณกี่ตารางเมตร คูณด้วยราคา 5,000-8,000 บาท (ราคาประเมินบ้านเก่า) ก็พอได้ หรืออาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายบ้านมือสองในการตั้งราคาขาย (ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)
2.การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เป็นปัจจัยสำคัญ ก่อให้เกิดโอกาสขายได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ
2.1 ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างที่สุด
2.2 ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ) จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างเช่นกัน
2.3 ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน จะได้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู๋ในย่านนั้น ซึ่งตีวงใกล้เข้ามาหน่อย แต่ก็จะได้คนซื้อที่เป็นคนแถวนั้น หรือแนะนำ ญาติพี่น้อง เพื่อนฝูงมาซื้อ
2.4 ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ) จะเหนื่อยหน่อย เสียเวลาทำป้าย แต่ติดได้เดี๋ยวเดียว
2.5 ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์ จะได้กลุ่มลูกค้ากว้างเช่นกัน เหมาะกับคนที่ต้องทำงานแบบตระเวณไปตามที่ต่างๆ หรือใช้รถยนต์บ่อย
2.6 โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ แต่โอกาสจะยากหน่อย
2.7 บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง โอกาสน้อย แต่ก็ไม่ควรมองข้าม เพราะอาจมีจังหวะฟลุ๊กได้
3. ผู้ขาย ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้าง จะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายบ้านหลังนี้ไว้แต่เนิ่นๆ เพราะรับรองว่าผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ หากบางคนไม่ชอบการเจรจาขายเองก็ สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขาย ในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย การใช้นายหน้าช่วย แม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้าง แต่ไม่มากและคุ้มค่า เพราะเขาสามารถหาลูกค้าได้ดีกว่าเรา ยิ่งถ้าบ้านที่จะขายเราไม่ได้อยู่ การจะนัดหมายคนซื้อไปดูบ้าน จะเสียเวลามาก ถ้าคนดูไม่ซื้อก็เสียเวลาทำงาน พาดูไม่กี่ราย เราก็จะเบื่อ เซ็ง และรำคาญ พอสักพักก็ขี้เกียจพาคนไปดู นายหน้าเขาจะทำหน้าที่ได้ดีกว่าเรา และพร้อมที่จะทำงานให้เรา
4. เงื่อนไขการขาย เงื่อนไขการขายนั้นประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่นค่าภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ ใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตรฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง เราจึงควรกำหนดเงื่อนไขการขายให้ครบ และให้ข้อมูลผู้ซื้อก่อน เขาจะได้รับรู้ และไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง เงื่อนไขบางข้อ อาจเป็นเงื่อนไขสำคัญของผู้ซื้อ ในการตัดสินใจด้วย จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ในการต่อรอง
5. บ้านที่จะขาย (สินค้า) บ้านที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้ อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม บ้านที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปละละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้ ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย แต่ไม่ควรปรับปรุงแบบตกแต่งใหม่ เพราะสิ้นเปลืองเกินไป และคนซื้อก็อาจจะไม่ได้ชอบอย่างที่เราทำ ก็ปล่อยให้เขาแต่งเองดีกว่า ค่าใช้จ่ายที่จะทำก็ไม่ต้องจ่ายเพิ่ม เผื่อเรื่องลดราคาให้คนขาย จะขายง่ายกว่า ที่สำคัญอย่าให้สกปรก รกรุงรัง จัดเก้บให้เรียบร้อย ซ่อมแซมเฉพาะที่น่าเกลียดจริงๆเท่านั้น โดยเฉพาะงานระบบ เช่น ไฟฟ้า ประปา อย่าปล่อยให้เห็นว่ามีน้ำรั่ว ไฟเสีย เพราะคนซื้อจะไม่กล้าเสี่ยง ที่จะซื้อแล้วมาเสียค่าซ่อมแซมสูงเมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ ของปัจจัยสำคัญ 5 ข้อข้างต้นอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาขาย, ความเร่งด่วนในการขาย วิเคราะห์สิ่งต่างๆ บนพื้นฐานข้อเท็จจริง ไม่หลอกตัวเอง (คำนวณราคาขายที่เหมาะสม อย่าเข้าข้างตัวเองจนเกินไป) ส่วนใหญ่บ้านที่ซื้ออยู่มานาน ราคาขายจะไม่ตกเหมือนรถยนต์ ส่วนจะขึ้นมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับทำเล และความเจริญของที่ตั้ง โอกาสขาดทุนยาก นอกจากซื้อแพง รีบขาย ก็มีโอกาสขาดทุน ถ้าเรามีความตั้งใจ จริงจังและใส่ใจการประชาสัมพันธ์ เน้นหาจุดเด่นของบ้านในการจูงใจผู้ซื้อ หากดำเนินการอย่างเป็นระบบอย่างนี้ เชื่อว่าปัญหาการขายบ้านหลังเก่านั้น น่าจะไม่ใช่เรื่องยาก และสำเร็จได้ดังใจหวัง

ที่มา : TraveLArounD ข้อมูลจาก : ศุภวิศวร์ ปัญญาสกุลวงศ์ http://www.baanstory.com/ และ http://www.tarad.com/.

0 ความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น



ShoutMix chat widget