เทคนิคการซื้อบ้านมือสอง

โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านจะมีการต่อรองราคาเพื่อให้ได้ราคาที่ตนเองพอใจมากที่สุดและในเงื่อนไขที่มีเหตุผล แต่ไม่มีกฎตายตัวในการเสนอราคาซื้อ ตามปกติผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีคุณภาพและผู้ขายต้องการราคาที่ดี ฉะนั้นการเจรจาต่อรองจึงมีปัจจัยต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เป็นต้นว่า ผู้ขายกำลังเปลี่ยนงานจึงต้องการขายโดยเร็วหรือผู้ซื้อต้องการบ้านที่มีลักษณะการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์หลังจากดูบ้านแล้วให้สอบถามเปรียบเทียบราคาและปรึกษาพนักงานขายก็จะรู้ราคาบ้านในท้องตลาด สำคัญที่ว่ามีเงินพอไหม แล้วจึงยื่นใบเสนอซื้อในราคาที่ท่านคิดว่าเป็นธรรม ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมักจะต่อรองเรื่องราคา หากทั้งสองฝ่ายยอมลดเงื่อนไขลงมาก็จะสามารถตกลงทำสัญญาได้ในที่สุด

ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันเองโดยไม่ผ่านตัวแทนนั้น ปัญหาอย่างหนึ่งที่มักจะเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอก็คือ การเจรจาต่อรอง เพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างฝ่ายก็ไม่ยอมกัน และก็มักจะไม่เกิดการซื้อขายตามมา แต่ถ้ามีตัวแทนเข้ามาและเป็นผู้แทนในการเจรจาต่อรองระหว่างและผู้ขายแล้ว ความยืดหยุ่นหนักผ่อนเบาก็จะมีมากขึ้น และก็มักจะลงเอยด้วยความสำเร็จแทบทุกครั้ง

สิ่งแรกที่ผู้ซื้อควรจะปฏิบัติเพื่อนำไปสู่การต่อรองราคาคือ กำหนดทำเลที่ต้องการซื้อ ประเภทบ้าน ระดับราคา แล้วเลือกข้อมูลออกมา เดินทางไปดูบ้านจริง ต้องลงรายละเอียดเพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ เมือเปรียบเทียบได้ก็ง่ายในการเจรจาต่อรองเพราะมีเหตุมีผลรองรับ อย่าลืมว่า การต่อราคาเพื่อซื้อ หากไม่ต้องการซื้อก็ผ่านเลยไป การไปดูบ้านครั้งแรกยังไม่ต้องต่อรองราคา แต่เป็นการเก็บข้อมูลและสอบถามว่าจะลดให้ได้สักเท่าไหร่ก็ไม่น่าเกลียดแต่ประการใด

รายละเอียดที่ควรจดจำ ได้แก่ ระยะทางจากถนนใหญ่ หรือซอยใหญ่ของบ้านแต่ละหลังโดยประมาณ, พื้นที่ดิน, พื้นที่ใช้สอยของตัวบ้าน,จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ และสัดส่วนใช้สอยอื่น ๆ,พื้นที่ว่างหน้าบ้านหลังบ้าน, การตกแต่งต่อเติมต่าง ๆ, สภาพหลังคา หน้าต่าง ประตู กันสาดต่าง ๆ สภาพโดยรวม และปัญหาที่พบเห็นรวมทั้งที่อาจจะมี หากมีแผนการตกแต่งต่อเติมหรือตัดออกอย่างไรก็ใส่ไปด้วย เมื่อลงรายละเอียดเหล่านี้แล้วก็ตามด้วย ราคาเสนอขาย ยิ่งมีรายละเอียดมาก ยิ่งสามารถมีจุดต่อรองราคาได้มากขึ้น

สุดท้ายที่ควรพิจารณาก็คือ ใครเป็นคนขายบ้านหลังนั้น บริษัทนายหน้าขายบ้าน นายหน้าขายบ้านแบบบุคคลหรือเจ้าของขายเอง เพราะมีผลในการต่อรองราคาแตกต่างกัน ในการเจรจาต่อรองราคาซื้อบ้านพร้อมอยู่ เมื่อมีข้อมูลปูมหลังของบ้านหลังนั้นๆ และสภาพแวดล้อมต่างๆ พร้อมมูลถือได้ว่ามีความพร้อมในการเจรจาต่อรองแล้วขั้นหนึ่ง นั่นคือพิจารณาตามความเหมาะ สมของราคาตั้งขาย และเมื่อเสริมด้วยการรู้ถึงความจำเป็นความต้องการของผู้ขายแล้วจะช่วยให้การเจรจามีความเข้าอกเข้าใจกันมากขึ้น

จากนั้นก็ทบทวน จัดอันดับความต้องการความจำเป็นของตนเอง ความจำเป็นของผู้ต้องการซื้อบ้านต่อบ้านหลังนั้น ที่หมายปอง ทั้งนี้เพื่อจะได้ใช้ประกอบการเจรจาต่อรองอย่างตรงไปตรงมา เป็นการซื้อขายกันอย่างฉันท์มิตร อันจะทำให้ราคาที่พร้อมจะซื้อกับราคาตั้งขายเดินทางมาพบกันได้บ่อยครั้งที่การซื้อบ้านพร้อมอยู่ อาจจะไม่ต้องต่อรองราคาเลยก็ได้ หากผู้ซื้อพอใจกับสินค้าและราคาตั้งขาย แต่ ถ้าอยากต่อรองราคา ให้กำหนดวิธีการเจรจาไว้ให้เลือกหลาย ๆทาง ดังนี้คือ

ทางแรก พอใจทั้งบ้านและราคา แต่ขอต่อรองนิดหน่อย ได้ก็ซื้อไม่ได้ก็ซื้อ ต่อรองนิดหน่อยตรงนี้ ใช้วิธีตัดเศษส่วนเกินออกให้เลือก ตัวเลขกลม ๆ เช่น 1.23 ล้านบาท (หนึ่งล้านสองแสนสามหมื่นบาท) ก็เป็นเรื่องธรรมดามากที่จะต่อเหลือเพียงหนึ่งล้านสองแสนบาทถ้วน การต่อรองนิดหน่อยอาจจะต่อให้ถูกลงสัก 3% บ้านราคา 1.23 ล้านบาท จะต่อรองเหลือ 1.19 ล้านบาท

เมื่อรู้พื้นฐานความต้องการของตนเองอย่างตรงกับข้อเท็จจริงดังกล่าว เวลาจะเจรจาต่อรองก็ง่ายขึ้น เพราะจะรู้จุดมุ่งหมายที่จริงแท้ของตนเองว่า ต้องการซื้อมากน้อยเพียงใดเพราะบ้านพร้อมอยู่ที่เสนอขายนั้นผู้ซื้อเป็นฝ่ายเลือกทำเล ประเภทและราคา ในขั้นต้น ก่อนที่จะมีการเจรจากันในขั้นต่อไป

ผู้ขายย่อมตระหนักเท่าทันว่า ผู้ซื้อสนใจมิฉะนั้นจะมาต่อรองราคาทำไม ให้เสียเวลาอันมีค่า ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็ทันกันว่า เจ้าของต้องการขาย มิฉะนั้นจะมาประกาศขายให้คนเขารู้กันทั่วทำไม ความเหมาะสมของราคาว่าไปแล้วก็อยู่ที่ความพึงพอใจร่วมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แม้ว่าโดยทั่วไป ราคาเสนอซื้อมักจะต่ำกว่าราคาเสนอขายมาโดยตลอดก็ตาม

การต่อรองราคาในสินค้าที่ผู้ซื้ออยากได้นั้น เป็นจุดสำคัญที่จะต้องทำให้สำเร็จ เพราะอยากได้จึงทำให้การต่อรองราคาไม่เข้มข้นและมักจะไม่กล้าหาญต่อรองราคากับสินค้าที่อยากได้เท่าไหร่ ในที่สุดก็จะเกิดสภาพที่ซื้อสินค้าที่ยังไม่ต้องการใช้ในราคาที่ต่ำ และซื้อสินค้าที่ต้องการใช้ในราคาที่สูงเกิน

ข้อแนะนำการซื้อบ้านอีกประการ คือ ควรหาให้ได้ประมาณ 5 หลัง เป็นอย่างน้อย และจัดอันดับให้เรียบร้อยว่าชอบหลังไหนมากกว่า การต่อรองก็ตามความเป็นจริง สภาพตัวบ้านโดยรวม และรายละเอียดเฉพาะจุด รวมไปถึงภาระในการตกแต่ง ซ่อมแซม เปลี่ยนแปลงต่าง ๆ จากนั้นก็ควรพิจารณาว่าผู้ขายคิดสัดส่วนกำไรเท่าไหร่ เช่น เจ้าของขายเองจะขอกำไรสักสองแสนบาทหลังจากปลดหนี้แบงก์แล้ว หรือขอแค่เสมอตัวกับค่าเสียเวลาสักหมื่นสองหมื่นบาท ในกรณีซื้อผ่านนายหน้า ลองโทรศัพท์สอบถามในลักษณะอยากจะเป็นผู้ขายบ้าน โดยเอาข้อมูลของบ้านที่จะซื้อหลังนั้นไปขอใช้บริการจากอีกบริษัทหนึ่งดู ถือว่าเป็นการแสวงหาข้อมูล เพราะแต่ละบริษัทประเมินราคาบ้านและค่าธรรมเนียมการฝากขายต่างกันบ้างเล็กน้อย

ข้อควรจำก็คือ ปกติการตั้งราคาขายก็มักจะเผื่อไว้ลดราคาอยู่บ้าง จะเผื่อมากหรือน้อยเท่านั้นเอง

การหาซื้อบ้านหลายหลังในครั้งเดียวดูเหมือนจะสร้างความยุ่งยากและเหน็ดเหนื่อยให้กับผู้ซื้อ แต่สำหรับประโยชน์ที่ได้รับมีความคุ้มค่า เพราะการต่อรองราคาบ้านนั้นมีบ้านหลังอื่นไว้เปรียบเทียบอยู่ในใจแล้วต่อรองราคาเมื่อซื้อบ้านมือสอง ต้องมีบ้านไว้เผื่อเลือก ยิ่งต้องการซื้อเร็ว ควรมีให้มากหลังที่เลือกไว้ตั้งแต่ตอนหาข้อมูลและดูตัวบ้าน เพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสซื้อบ้านมือสองที่ต้องการได้

หากต่อรองราคาบ้านที่ต้องการซื้อจนได้ราคาที่พอใจแล้ว อย่าประมาท เพราะอาจไม่ได้บ้าน ทั้งนี้ในการซื้อขายนั้น การตกลงด้วยวาจาว่าจะซื้อหรือจะขายนั้นแทบไม่มีความหมายอันใด ถ้าจะเพิ่มความแน่นอนมากขึ้น ต้องทำสัญญาจองวางมัดจำไว้ก่อน ประโยชน์ของผู้ซื้อคือ ระหว่างการนัดทำสัญญาซื้อขายนั้นผู้ขายไม่มีสิทธิในการไปเสนอขายให้คนอื่น ส่วนผู้ขายได้ประโยชน์ชดเชยกับการไม่นำบ้านหลังนั้นไปเสนอขายอีกก็คือได้รับเงินล่วงหน้ามาจำนวนหนึ่ง หากผู้ซื้อที่วางเงินจองแล้วไม่มาทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายมีสิทธิในการยึดเงินดังกล่าว

การวางเงินจองบ้านหลังการต่อรองราคาเรียบร้อยแล้วจึงเป็นเรื่องจำเป็น ก่อนที่จะเกิดความเปลี่ยนแปลง อย่างอื่น ๆ แม้ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดบ้านเป็นของผู้ซื้อก็เถอะ อย่าลืมว่าการเจรจาต่อรองราคาทุกครั้งเพิ่มทั้งข้อมูลและความรู้ความชำนาญให้ทั้งสองฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้เสนอขายนายหน้าหรือผู้ต้องการซื้อ

ดังนั้นจึงเป็นเรื่องธรรมดาที่ผู้ขายมืออาชีพย่อมสันทัดกรณีในการต่อรองมากกว่าเพราะผ่านงานมามากกว่า แต่สิ่งที่ผู้ซื้อจะมีมากกว่าผู้ขายก็คือ ตระหนักแน่ชัดถึงความต้องการและกำลังซื้อของตนที่มีอยู่ เมื่อแน่ใจในระดับราคาที่ต่อรองแล้วอย่าชักช้า ควรทำสัญญากันเลย โดยวางเงินสดจองหรือมัดจำไว้ก่อนพร้อมด้วยการทำสัญญาได้สิทธิการซื้อในระดับราคาที่ตกลงกัน เพื่อกันมิให้ผู้ขายปล่อยขายบ้านหลังนั้นให้กับบุคคลอื่น

ผู้ซื้อต้องไม่ลืมว่า การขายนั้นมีจังหวะเวลา ตัวอย่างคือ หากคนขายเป็นพนักงานขายที่ต้องดูแลยอดขายโดยรวม หรือเป้าขายรวม หากใกล้สิ้นเดือนหรือครบเดือนการคำนวณยอดขาย โอกาสที่จะลดราคาบ้านอีก หลังสองหลังเป็นพิเศษเพื่อทำยอดขายรวมให้ได้เกิดขึ้น การต่อรองราคาบ้านก็มีโอกาสได้ราคาที่ถูกลงอีกนิด

นอกจากนี้การเตรียมพร้อมเพื่อซื้อบ้าน นอกจากมีเงินในกระเป๋าเพื่อการต่อรองอย่างได้ดังใจแล้ว หากได้ ติดต่อขอทราบวงเงินกู้กับทางธนาคารไว้ล่วงหน้าก็จะช่วยให้มีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น ทั้งนี้เพราะมีข้อมูลอยู่ในมือนั่นเอง เพราะสามารถวางแผนช่วงเวลาการกู้เงิน การเข้าอยู่อาศัยต่าง ๆ ได้ เพราะการแสดงความจริงใจที่จะซื้อเช่นนี้ มีส่วนช่วยให้ผู้ขายตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้น โดยทั่วไปการรับเงินเร็วขึ้นย่อมเป็นที่พอใจของผู้ขายอยู่แล้ว

ที่มา : http://www.home1click.com/